אחת מהבעיות בערים גדולות וצפופות כמו תל אביב, היא מחסור במקומות חניה.
בעיקר כאשר לרוב משקי הבית יש כיום יותר מרכב אחד ובמקרה הטוב, רק מקום חניה אחד... בעקבות הבעיה, אחד הפתרונות המקוריים שעלה הוא קבוצות וואטסאפ של שכנים המודיעים אחד לשני על חניה שהתפנתה. פתרון נפוץ יותר הוא חכירה או שכירות מקום חניה כנכס נפרד.
האם ניתן לחכור לדורות, חניה בבית משותף ללא רישום בטאבו?
בית המשפט העליון קיבל ערעור של חברה שבבעלותה בניין בתל אביב נגד החלטתו של בית המשפט המחוזי להכריז על זכאותה של דיירת בבניין להירשם כחוכרת לדורות בשטח חניה, על אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה בשנת 1979.
המערערת היא חברה שהתאגדה בשנת 1953 ורשומה כבעליה הרשומים של בניין בתל אביב המורכב מעשר דירות ומשתי חניות מקורות שנבנה בתחילת שנות ה-50 וטרם נרשם כבית משותף.
התובעת (דיירת בבניין) רכשה בשנת 1999 זכות חכירה למשך 999 שנים באחת הדירות בבניין. לצד החכרת עשר הדירות בבניין, החברה החכירה באמצעות מנהליה, את שתי החניות לשני חוכרים שלא נמנו על בעלי הדירות בבניין.
אחת החניות הוחכרה לאדם שכבר נפטר (להלן המנוח) למשך כ 24 שנים בהתאם לשטר חכירה משנת 1954.
בשנת 2005 נחתם הסכם מכר בין הדיירת לבין יורשי המנוח במסגרתו נקבע כי היא תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה. בעקבות כך פנתה לחברה בבקשה להאריך את תקופת החכירה לגבי שטח החניה למשך 999 שנים, אך בקשתה סורבה.
בעקבות הסירוב, פנתה לבית המשפט המחוזי בתביעה למתן צו הצהרתי, לפיו היא זכאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לדורות של שטח החניה.
נטען כי הגם שתקופת החכירה המקורית על פי שטר החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979, הרי שזו מעולם לא בוטלה על ידי החברה, ולפיכך מדובר בחכירה שהתחדשה מאליה ועומדת בתוקפה גם היום. בנסיבות אלה, נטען, הארכת תקופת החכירה בשטח החניה הינה "עניין פורמאלי בלבד" והחברה נעדרת סמכות להתנגד להארכה זו.
עסקינן בערעור החברה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי שקיבל את תביעת התובעת וקבע כי היא זכאית להירשם כחוכרת לדורות למשך 999 שנים בשטח החניה נשוא הסכסוך, על אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979. לטענת החברה, בית המשפט המחוזי שגה כשחייב אותה בחלוף למעלה מ 33 שנים ממועד פקיעת חוזה החכירה עם המנוח, להאריך את חוזה החכירה של המשיבה למשך 999 שנים. נטען כי בית המשפט ערך עבור הצדדים חוזה חדש, תוך התערבות בוטה בחופש החוזים שלהם ובמסגרתו כפה על החברה לבצע עסקת חכירה לדורות.
בית המשפט קבע כי דין הערעור להתקבל.
נקבע כי בנסיבות העניין זכות החכירה שרכשה הדיירת מידי המנוח בשטח החניה אינה כוללת זכות להאריך את החכירה למשך 999 שנים ככל שהחברה המחכירה אינה מסכימה להארכה כזו.
לכן, זכות החכירה של התובעת בשטח החניה כפופה לזכות החברה המחכירה להודיע על סיום החכירה בתוך זמן סביר בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות ולכללים שנקבעו בפסיקות בית המשפט העליון בנושא זה.
נוכח הנימוקים שלהלן:
ראשית, לנוכח העובדה שהמנוח המשיך להשתמש ולהחזיק בשטח החניה במשך שנים רבות – על אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה וללא התנגדות של ממש מצד החברה, נקבע כי יש לראות את הצדדים כמי שבחרו להמשיך בדרך של התנהגות בקיום חוזה החכירה, ואת המנוח כמי שלא חל שינוי במעמדו כחוכר בשטח החניה.
יחד עם זאת, נקבע כי בהיעדר הסכמה מפורשת של הצדדים בנוגע לתקופת החכירה החדשה, ובהיעדר אינדיקציות מתוך חוזה החכירה עצמו או מתוך הנסיבות החיצוניות לו, יש לראות את זכות החכירה של המנוח בשטח החניה משנת 1979 ועד לפטירתו בשנת 2001 כזכות הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקות בית המשפט העליון וסעיף 19 לחוק השכירות, בדבר סיום תקופת החכירה בהודעה של המחכיר תוך זמן סביר.
בנוסף, נקבע כי נוכח העובדה שיורשי המנוח המשיכו להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במשך שנים אחדות לאחר פטירתו ללא התנגדות של ממש מצד החברה, יש לקבוע בנסיבות העניין, גם אם קביעה זו אינה נקייה מספקות, כי זכות החכירה של המנוח בשטח החניה עברה ליורשיו. עם זאת, נקבע כי הזכות הזו שירשו יורשי המנוח ושמכרו לתובעת הינה הזכות שהייתה למנוח במועד פטירתו, לא יותר ולא פחות. לאור האמור לעיל נקבע כי יש לקבל את הערעור ולקבוע כי התובעת (הדיירת) אינה זכאית לדרוש מהחברה להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, וכי זכות החכירה שלה בשטח החניה כפופה לזכות החברה להודיע על סיומה בתוך זמן סביר.
הערעור נתקבל.
