הסוד נחשף: איך מצליחים יזמים להוציא מהעיריות מיליוני ₪, במקום לשלם בעת ביצוע פרויקט

קבלן זוכה במכרז שמוציאה המדינה לבניית מבנה ציבור.

במסמכי המכרז נקבעות הוראות לפיהן:

-          הזוכה נדרש לתכנן את מבנה הציבור החדש, להקימו ולתחזקו במשך 20 שנה.

-          במהלך תקופת ההקמה, ההפעלה ועד למועד המסירה של המבנה היזם יהיה במעמד של "בר-רשות" בלבד וכי כל הזכויות במקרקעין, במבנה, במחוברים אליו ובמיטלטלין תהיינה מוקנות למדינה בלבד.

-          ליזם לא מוקנות זכויות כלשהן במבנה, למעט אלו שפורטו במפורש במסמכי המכרז.

-          מאידך, וחרף מעמדו הנ"ל של הקבלן במבנה, על היזם הוטלה החובה לשאת בכל מס, היטל,  אגרה או תשלומים עירוניים אחרים שיחולו בעת הקמת המבנה.

 כאמור, היזם זכה במכרז ולאחר זכייתו הוא החל לתכנן את המבנה.

סמוך קודם לקבלת ההיתר נדרש היזם על ידי העירייה לשלם לה אגרות והיטלי פיתוח, לרבות היטלי תיעול והיטלי סלילה, בסכום כולל של כ 3.1 מיליון ש"ח.

 הקבלן פנה למהנדס העיר והעלה השגה ביחס לדרך חישוב אגרות הבניה והיטלי הפיתוח אך לא ניתן לו מענה פורמאלי.

במצב דברים זה העדיף הקבלן לשלם את מלוא האגרות וההיטלים כפי שנדרשו מאת העירייה ולהשלים את הקמת מבנה הציבור.

פחות משנה לאחר חנוכת מבנה הציבור, הגיש הקבלן תביעה נגד העירייה בדרישה כי העירייה תשיב לו את הסכומים ששילם עבור היטלי התיעול והיטלי הסלילה בגין הקמת מבנה הציבור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק.

 בית המשפט קבע (השופט ע' גרוסקופף) כי דין התביעה להתקבל חלקית, תוך שימת לב לשיקולים הבאים:

 ראשית, דן בית המשפט בשאלת חוקיות הגביה וקבע כי מפאת העובדה כי על פי המכרז הקבלן הינו בעל "מעמד נמוך" של מתכנן וקבלן מבצע, וללא זכויות כלשהן במבנה, תוך שמנגד הבעלות וההחזקה במקרקעין והבנוי עליהם נותרת אצל המדינה - הרי שהגורם שעליו להיות מוטלת על פי דין החבות בהיטלים ובאגרות בניה הוא המדינה.

 לדעת בית המשפט, מסקנה זו מתחייבת לא רק ממושכלות יסוד אלא גם מלשון חוקי העזר שעל בסיסם הוטלו החיובים המטילים את החיוב על "בעל הנכס".

 על פי הגדרות אלו, מדינת ישראל ולא הקבלן הוא בגדר "בעל הנכס" שהרי הנכס לא הוחכר בחכירת משנה לקבלן והוא מעולם לא היה בעל הרשאה להשתמש בו כבעלים או כחוכר לדורות.

 כל שניתן לקבלן הוא הרשאה לתכנן, לבנות ולתחזק את מבנה הציבור עבור המדינה ובכך אין די כדי להפוך אותו למי שחייב בתשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח בגין המבנה.

 בהקשר זה נאיר, כי השאלה האם המדינה חייבת בתשלום היטלי תיעול והיטלי סלילה הוכרעה כבר על ידי בית המשפט העליון בעניין באר יעקב (ע"א 1386/10 המועצה המקומית באר יעקב נ' מדינת ישראל), שם נקבע כי אין בנמצא דבר חקיקה מיוחד המאפשר להטיל על המדינה היטלי תיעול.

 עם זאת, ובשונה מהיטל התיעול, החוק לתיקון דיני הרשויות המקומיות (חיוב המדינה בסלילת רחובות) קובע את חבות המדינה בגין היטל סלילה ככל "בעל נכס", ובלבד שמועצת הרשות המקומית הכריזה כי הרחוב או הכביש בו גובל הנכס של הרשות - הוא ציבורי.

 למעשה, הלכת באר יעקב הופכת את ההכרעה בשאלת חוקיות הגביה במקרה דנן לכמעט טריוויאלית, כך ש –

-          בכל הנוגע להיטלי התיעול מתבקשת המסקנה כי גבייתם נעשתה ללא בסיס חוקי.

-          אולם לגבי היטלי הסלילה יש לבחון האם מועצת העיר לוד הכריזה על שדרות הציונות בהן נמצא בית המשפט כרחוב ציבורי. בעניין זה, בדק בית המשפט ומצא כי זה הוכרז כרחוב ציבורי.

 תוצאת פסק הדין הינה כי לא הייתה לעירייה סמכות לחייב את המדינה בהיטלי תיעול וכנגזרת מכך לא הייתה לה אפשרות לגבות תשלום זה מן הקבלן (שעל פי החוזה חוייב לשאת בהיטלים המוטלים על המדינה).

לעומת זאת הטלת היטלי הסלילה נעשתה כדין.

 העירייה חוייבה בהשבת היטלי התיעול ובהוצאות הקבלן

על ידי: עו"ד יובל ברכה |

תגיות:

www.webmeup.co.il אתר תדמית לעסק