איך לחסוך במס על ידי רישום מופחת של שווי העסקה בהסכם

פלוני מבקש לרכוש שלד של בניין/נכס. ולצורך זה חותם על שני הסכמים: האחד, לרכישת השלד והשני, להשלמת בניית הנכס ע"י המוכר.

האם שני ההסכמים מגבשים עסקה אחת שמהותה מכר של הנכס בשוויו כגמור, או שמא הם מגבשים שתי עסקאות, האחת של מכר השלד והשנייה של מתן שירותי בנייה? האם פיצול ההסכמים הוא פיצול "מלאכותי" שיש להתעלם ממנו ומיתרון המס הטמון בו? - זוהי הסוגיה שבה נרחיב להלן.

ראשית נציין כי למנהל מיסוי מקרקעין, בשונה מן הצדדים לעסקה, יש עניין לראות את שתי העסקאות דלעיל (רכישה ובניה) כעסקה מאוחדת אחת, שכן על ידי כך הן מס הרכישה והן מס השבח אשר אמורים להיות משולמים לו עשויים להיות גבוהים יותר.

מכל מקום, למנהל מיסוי מקרקעין פתוחים שני מסלולים, לראות בשתי העסקאות כעסקה אחת מאוחדת:

המסלול הראשון, הוא מסלול הדין הכללי ודיני המס הכלליים בכלל זה.דינים אלא יכולים לספק קונסטרוקציות משפטיות שונות לסיווג העסקה באופן שונה מסיווג הצדדים.

המסלול השני, הוא מסלול הנורמה האנטי תכנונית הקבועה בסעיף 84 לחוק ובסעיפים דומים בחוקי מס שונים (ראו: ע"א 3415/97 וכן ע"א 10666/03 ).

על פי הדין, תוצאות המס נגזרות על פי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה. הצורה הפורמאלית אותה קבעו הצדדים איננה קובעת את תוצאות המס. שם העיסקה, או כינויה על ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העסקה לצורך דיני המס.

לא פעם, בודק מינהל מיסוי מקרקעין את "מערכת ההסכמית הכוללת" שבין הצדדים ולצורך כך, דואג ללקט משלל המערכת ההסכמית סוג של "הסכם מסגרת"  שמלמד על מטרת ההתקשרויות שבין הצדדים והיעד הסופי של ההתקשרויות.

הסכם מסגרת זה כולל בחובו למעשה את "מערכת ההסכמים" האמיתית שנכרתה בין הצדדים.

כך למשל, אם ניתן יהיה ללמוד מהסכם שירותי הבניה כי הוא שלוב ו/או תלוי בקשר הדוק עם ההסכם למכירת הנכס, הרי הדבר עשוי ללמד על עסקה אחת שעניינה מכרית נכס מוגמר.

לעיתים נעזר מנהל מיסוי מקרקעים גם בעניינים שמחוץ להסכמים עצמם, כדוגמת אישורים רגולטורים או דרישות מגופים ו/או צדדים שלישיים המכריחים לבצע את עסקת המכר ועסקת שירותי הבניה במשולב - גם במקרים דוגמת אלו עשוי מנהל מיסוי מקרקעים לראות בשתי העסקאות כעסקה אחת.

המבחנים והבדיקות שעשוי מנהל מיסוי מקרקעין לבצע הינם רבים ומגוונים.

מומלץ איפוא למי שמעוניין לשקול את הפחתת תשלום המס מצידו, בעת שהדבר אפשרי על פי הדין, להיוועץ בעורך דין, המתמחה בתחום, על מנת שיעמיד את העסקה ויבחן אותה בשלל המבחנים הקבועים לכך בפיסקה, טרם הוצאתה לפועל של העסקה. 

יוער, כי לעיתים פוגשים אנו בצדדים המבקשים להעלות אפשרות להפחית את שווי עסקת הנדל"ן על ידי רישום חלק מן התמורה כנתינת בעד מטלטלין (ולא בעד הנדל"ן עצמו).

נדגיש: אין המדובר בעניין של מה בכך. נרחיב על כך במסגרת מאמר נפרד.

תגיות:

www.webmeup.co.il אתר תדמית לעסק